淄博市城市房地产开发经营管理办法
山东省淄博市人民政府
淄博市人民政府令第6号
《淄博市城市房地产开发经营管理办法》业经市政府第１２次常务会议讨论通过，现予发布施行。
市长 张建国
一九九九年十月五日
淄博市城市房地产开发经营管理办法
第一章 总则
第一条 为了规范房地产开发经营行为，促进房地产业的健康有序发展，根据国务院和山东省城市房地产开发经营管理条例，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。
第三条 在本市城市规划区内从事房地产开发经营及管理的，均应遵守本办法。
第四条 房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
第五条 市建设行政主管部门负责全市房地产开发经营的监督管理工作，市房地产开发建设管理办公室受市建设行政主管部门的委托，具体承担全市房地产开发经营管理职责。
县建设行政主管部门负责本行政区域内的房地产开发经营管理工作。
区建设行政主管部门受市建设行政主管部门委托，负责委托范围内的房地产开发经营管理工作。
土地管理部门依照有关法律法规的规定，负责与房地产开发经营有关的土地管理工作。
第二章 房地产开发企业
第六条 房地产开发经营应当由依法设立并取得相应资质证书的开发企业进行，其他任何单位或者个人都不得擅自进行房地产开发经营活动。
房地产开发企业分为专营开发企业和项目开发企业。
第七条 设立房地产专营开发企业，除应当符合国家有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）注册资本不低于５００万元；
（二）有８名以上持有资格证书的房地产、建筑工程等专业的技术经营管理人员和２名以上持有资格证书的专职会计人员。
第八条 设立房地产项目开发企业，除应当符合有关法律、法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：
（一）已按本办法规定取得开发项目；
（二）注册资本不低于该项目投资总额的３０％。
开发项目完成后，项目开发企业的房地产开发经营业务即行终止，并按规定办理注销登记。
第九条 外商投资设立房地产开发企业的，除应当符合本办法第七、八条的规定外，还应当依照外商投资企业法律、法规的规定，办理有关审批手续。
第十条 设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请登记。工商行政管理部门对符合本办法第七、八、九条规定条件的，应当自收到申请之日起３０日内予以登记；对不符合条件不予登记的，应当说明理由。
工商行政管理部门对设立房地产开发企业申请登记进行审查时，应当听取建设行政主管部门的意见。
第十一条 房地产开发企业应当自领取营业执照之日起３０日内，持下列文件到建设行政主管部门备案，同时申报房地产开发企业资质等级：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同。
第十二条 房地产开发企业申报资质等级应当提交下列证明文件：
（一）企业资质等级申报表；
（二）企业资信证明；
（三）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
（四）企业统计年报资料；
（五）其他有关文件、证明。
第十三条 房地产开发企业资质等级实行分级审批，经资质审查合格的企业，由市以上建设行政主管部门发给资质等级证书，房地产开发企业应当根据其资质等级承担相应的开发项目。
第十四条 房地产开发企业的资质等级证书实行年度审验制度，经审验不符合原定资质标准的，由发证机关予以降级或者吊销资质等级证书。
第三章 房地产开发项目
第十五条 建设行政主管部门应当会同有关部门，根据国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城市规划编制本行政区域的房地产开发发展规划，报市、县人民政府批准后实施。
第十六条 建设行政主管部门应当根据房地产开发发展规划提出开发项目，按规定报计划部门审批立项。
第十七条 开发项目确立后，建设行政主管部门应当会同有关部门，根据用地方式对项目的规划设计、开发期限、基础设施和配套公用设施的建设、拆迁补助、安置等提出建设条件意见，作为项目建设的依据。
第十八条 房地产开发项目的控制性规划，由建设行政主管部门组织编制，经规划行政主管部门批准后实施。
第十九条 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于２０％。
第二十条 建设行政主管部门应当对开发项目进行经济测算，拟定开发项目的价款底价，制定开发项目实施方案，并会同有关部门组织实施。
第二十一条 房地产开发项目价款底价由下列各项费用构成：
（一）土地使用权出让金；
（二）综合开发费，包括开发项目范围内的基础设施开发建设成本和非经营性配套设施的建设费用；
（三）综合开发管理费；
（四）地段差价；
（五）法律、法规规定的其他税费。
第二十二条 开发项目价款中的综合开发费和综合开发管理费按《山东省城市房地产开发经营管理条例》规定执行。
前款规定费用的具体收取标准由市物价主管部门会同市建设、财政行政主管部门提出，报市政府批准后执行。
开发项目价款中的其他各项费用，按照国务院和省政府规定的标准计收；国务院和省政府没有规定的，房地产开发企业有权拒绝交纳。
第二十三条 综合开发费由市、县建设行政主管部门负责收取，纳入财政专户。市建设行政主管部门根据开发项目建设进度，拨付区建设行政主管部门或者房地产开发企业，专款用于小区的配套建设，任何部门不得挪用。
综合开发管理费由市建设行政主管部门统一收取，纳入市财政专户，统一管理。
第二十四条 凡具备招标、拍卖条件的开发项目，都应当通过招标或者拍卖方式确定开发者；不具备招标、拍卖条件的，可以采取协议方式确定开发者。
房地产开发企业取得开发项目后，应当与建设行政主管部门签定开发责任书，领取开发经营许可证和项目手册。建设行政主管部门必须将开发单位名称、开发项目及价款等予以公布。
第二十五条 自建自用、非经营性的房地产投资建设项目经计划主管部门立项后，建设单位应当向建设行政主管部门提出申请，经审查同意并按规定交纳有关费用后，方可办理建设手续。
第二十六条 进行房地产开发需要使用城市规划区内集体所有土地的，必须由市、县人民政府统一组织依法征用转为国有土地。
禁止在城市规划区内的集体所有土地上进行房地产开发经营活动。
第四章 房地产开发建设
第二十七条 房地产开发企业应当持取得开发项目的证明文件，到计划部门申报年度房地产开发计划，经批准后，纳入固定资产投资计划，并到建设、规划、土地等行政主管部门办理有关手续。房地产开发企业必须按建设条件意见书、经批准的规划设计和开发责任书的要求进行开发建设。
第二十八条 房地产开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下后地上的原则实施。
第二十九条 房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和质量安全标准及开发责任书的要求。
房地产开发企业及其法定代表人应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担终身责任。
勘察、设计、施工、监理等单位应当依照有关法律、法规的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
第三十条 房地产开发企业在开发建设过程中，不得擅自变更规划设计和项目性质；确需变更的，应当按规定分别报原批准机关批准，并办理开发责任书变更手续，调整开发项目价款。
第三十一条 建设行政主管部门应当采取措施，推广新型墙体材料和建筑节能，引导开发企业、设计和施工单位应用新技术、新设备、新材料和新工艺，提高开发项目的建设质量和使用功能。
第三十二条 单项工程的设计、施工，必须符合国家技术标准和规范，工程竣工后，必须按照国家工程质量验收标准进行验收。
第三十三条 房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发手册中，并定期送建设行政主管部门备案。
第三十四条 房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向建设行政主管部门提出竣工验收申请。建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请３０日内，组织有关部门进行验收。经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。
第三十五条 住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本办法第三十四条的规定和下列要求进行综合验收：
（一）开发项目计划执行情况；
（二）城市规划设计条件的落实情况；
（三）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；
（四）单项工程的工程质量验收情况；
（五）拆迁安置方案的落实情况；
（六）物业管理的落实情况。
住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。
第三十六条 参加开发项目验收的单位和个人，必须对其出具的工程质量鉴定意见和竣工验收结论负责。
第五章 房地产经营
第三十七条 转让房地产开发项目，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定的条件。
第三十八条 转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起３０日内，持房地产开发项目转让合同到建设行政主管部门备案。建设行政主管部门对转让合同进行审查，不符合备案条件的不予备案。对未备案或者不予备案的，其转让行为无效。
第三十九条 房地产开发企业转让开发项目，受让人应当具备从事房地产开发的资格，并按规定办理项目开发者变更手续。
第四十条 房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人，项目转让人应当书面通知被拆迁人。
第四十一条 商品房预售、出租按照有关法律、法规的规定办理。
第四十二条 商品房销售价格由当事人协商议定，必要时由政府规定房地产开发企业的利润限制幅度；享受国家优惠政策的住宅价格，实行政府指导价或者政府定价。
第四十三条 房地产开发企业在商品房交付使用时，应当向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定，承担商品房保修责任。
保修期内，因房地产开发企业对商品房进行维修，仍达不到原核验的质量等级或者影响房屋原使用功能的，购买人有权提出调换或者退房，给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。
第六章 罚则
第四十四条 违反本办法规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由工商行政管理部门责令其停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下罚款。
第四十五条 违反本办法规定，未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令限期改正，处５万元以上１０万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。
第四十六条 违反本办法规定，将未经验收的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令其限期补办验收手续，逾期不补办验收手续的，由建设行政主管部门组织有关部门进行验收，并处１０万元以上３０万元以下的罚款。
第四十七条 违反本办法规定，将验收不合格的房屋交付使用的，由建设行政主管部门责令限期返修，处以交付使用的房屋总造价２％以下的罚款；情节严重的，由工商行政管理部门吊销营业执照；给购买人造成损失的，应当依法承担赔偿责任；造成重大伤亡事故或者其他严重后果，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十八条 违反本办法规定，在城市规划区内集体所有土地上从事房地产开发经营的，由建设行政主管部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得１倍的罚款。
第四十九条 违反本办法规定，擅自进行自建自用、非经营性的房地产投资建设项目的，由建设行政主管部门责令其停止建设活动，限期补办手续，可以处建设项目投资额１％以上５％以下的罚款。
第五十条 违反本办法规定，擅自变更规划设计和项目性质的，由规划行政主管部门责令停止违法行为，限期改正，可以处５万元以上１０万元以下罚款。
第五十一条 违反本办法规定，擅自转让房地产开发项目的，由土地管理部门责令其停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得５倍以下的罚款。
第五十二条 国家机关工作人员在房地产开发经营监督管理工作中玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚未构成犯罪的，依法给予行政处分。
第五十三条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第七章 附则
第五十四条 在城市规划区以外国有土地上，从事房地产开发经营活动，实施房地产开发经营管理，参照本办法执行。
第五十五条 本办法自发布之日起施行。市政府１９９２年７月４日发布的《淄博市房地产综合开发建设管理暂行规定》同时废止。
国家农业综合开发资金管理办法
财政部
国家农业综合开发资金管理办法
1994年6月9日，财政部
第一章 总 则
第一条 国家农业综合开发资金是政府保护、支持农业发展，对农业实施宏观调控的重要手段之一，必须达到投入与效益、使用与管理的协调统一。为此，根据国务院《关于建立农业发展基金增加农业投入的通知》、国务院办公厅转发财政部《关于农业综合开发的若干政策》的精神，特制定本办法。
第二条 国家农业综合开发资金指纳入国家批准的农业综合开发项目总投资计划内的各种资金。包括中央财政投入的资金，地方财政投入的资金，农业综合开发专项贷款，农村集体组织和农户自筹的资金，国有农业企业自身积累投入的资金以及经过法定手续筹集投入的其他资金。
第三条 中央财政和地方财政投入的资金，以省为单位计算，70％以上用于改善农业生产基本条件，30％以下用于发展多种经营和龙头项目带动农产品的系列开发。银行专项贷款的安排，以省为单位控制，原则上30％用于改善农业生产基本条件，70％用于多种经营和龙头项目带动农产品的系列开发。集体、农户、国有农业企业自筹的资金，主要用于农业基础设施建设，也可以用于多种经营开发和龙头项目带动农产品的系列开发。
第四条 各省、自治区、直辖市（含计划单列市）农业综合开发办公室以及国务院有关部门编报的项目投资汇总计划，由国家农业综合开发办公室商有关部门提出意见，报国家农业综合开发联席会议审定；其中用银行专项贷款安排的开发项目投资计划，由中国农业银行依据国家农业综合开发规划和信贷管理原则安排，在征求国家农业综合开发办公室意见后下达。
第二章 财政投入的资金管理
第五条 财政资金采取中央和地方配套的方式投入。中央财政与地方财政的配套比例，各省原则上按1∶1配套，对少数地区可依地方财力状况另行规定；直辖市和计划单列市按1∶2配套。
地方配套资金是指地方财政安排的资金，群众自筹资金不作为配套资金计算，但应列入农业综合开发投资总规模统一安排使用。
第六条 投入国家农业综合开发项目的财政资金，使用范围规定如下：
1．为开垦宜农荒地、改造中低产田购买机械和机械施工耗用的油料费。机库、油库、农机具维修费，维修设备购置费，机具库修建费等，不得列支。
2．为农田水利建设新打、改造机电井及配套的井房、机、泵、管带、出水池、蓄水池和节水措施所需的建设材料、设备、安装（含技工工资）、机械施工的补助费，10ＫＶ（含）以下输变电线路建设材料、设备、安装（含技工工资）、机械施工的费用。新打或维修的小土井的费用不得列支。
3．新建、改建和加固总库容在1000万立方米以下的水源工程及小型排灌渠系配套的材料、设备、安装（含技工工资）、机械施工费用。
4．新建、续建、更新改造总装机在5000ＫＷ（含）以下机电排灌站及其配套的35ＫＶ（含）以下输变电线路建设所需的材料、设备、安装（含技工工资）、机械施工费用。
5．排灌渠系配套工程，限于为国家立项开发项目区服务、未列入基数计划的支渠以下渠道开挖、疏通、防渗及相应的桥、涵、闸等工程建设所需的材料、设备、安装（含技工工资）、机械施工的费用。支渠以上的配套工程投资不得列支。
6．为水土保持兴修的坡改梯、坡瘠地改造等工程所需的材料费。
7．造林补助费，包括：建设和改造农田防护林、水源涵养林、水土保持林、速生丰产林、薪炭林的机械整地作业、种子、苗木费用，苗圃灌溉设施材料、购买机具费用。
8．推广农、林、水、气象新科技成果补助费，包括：在项目区内组织有关基层农林水科技人员进行技术培训所需讲义、资料等补助费，科技人员到项目区进行科技成果推广性试验、示范所必需的补助。
9．培育优良品种补助费，包括：主要为项目区服务的种子、种禽、种畜、种苗的良种引进和繁育，以及良种基地的农田水利、种子晒场、仓库、精选加工设备等设施建设的费用。
10．改良草场补助费，包括：改良草场所需灌溉设施、购买种子、机械作业油料的补助费，围栏设施建设的材料费用。
11．项目区所在乡（镇）的农、林、水技术服务站，在推广、服务中必须购置的小型仪器设备补助费。
12．采用客土、秸杆还田改良土壤、深翻土地的动力机械作业油料费，为改良土壤而建设的绿肥种子基地补助费。
13．修筑项目区内田间机耕路所需的机械作业油料费及需建桥、涵的材料补助费。
14．为多种经营开发和龙头项目带动农产品的系列开发投入的加工、保鲜、贮藏、营销等必要的设备、厂房、材料、技术组织措施费用。
15．在项目建设期中，利用银行贷款投入的部分贴息补助。
16．按财政政策额1．5％提取的项目前期工作费。地方各级农业综合开发办公室按本级财政配套资金1％提取的业务活动经费。除此之外，不得再提取任何费用。
国家农业综合开发的财政资金必须坚持专款专用，不得挤占挪用，对挤占挪用者要从严制裁。
第七条 财政资金采取无偿与有偿相结合的方式投入。无偿投入与有偿投入的比例，属于地方财政配套资金部分，由省级政府自定；属于中央财政资金，以省为单位计算，原则上无偿与有偿各占50％，对少数地区可根据其经济情况另行规定。
哪些项目使用财政有偿资金，由省级政府视有无直接经济效益及直接经济效益的程度确定。投入多种经营开发和龙头项目带动农产品的系列开发，都应有偿使用，并收取年费率不超过3％的资金占用费。
第八条 中央财政有偿投入的资金，由省级财政（国务院有关主管部由财务司）统借统还。从借款之年起，第四年开始还款，每年还20％，第八年还清。国家回收的资金，继续用于农业综合开发。
各地区各部门要建立制度，把财政有偿资金落实到债务人，保证按期归还。对到期不能足额还款者，要相应核减投资指标；对及时足额还款者，要给予奖励。
第九条 国家农业综合开发项目投资计划批复后，各级财政部门要根据项目建设需要尽快拨款，保证资金及时到位。
第十条 各级农业综合开发办公室应设置专门财务会计机构或专人，建立帐户，严格财务会计管理。要建立健全财务会计制度，设立正规的帐簿，加强核算，做到帐帐相符，帐表相符，帐实相符。
第三章 银行投入的贷款管理
第十一条 农业综合开发专项贷款是与国家农业发展专项资金配套投入，用于经国家审定的农业综合开发区进行开发建设，并实行专项管理，专款专用，到期收回的信贷资金。由中国农业银行负责组织发放和管理。农业综合开发贷款要与农业发展资金统筹安排，专项使用，并实行项目管理。
第十二条 农业综合开发专项贷款主要支持符合贷款条件的经济实体进行多种经营开发和龙头项目带动农产品的系列开发，包括种植业、养殖业、加工业等预测经济效益好的项目开发。
第十三条 农业综合开发专项贷款分为开发区贷款和重点项目贷款两部分。开发区贷款必须结合国家农业综合开发计划投放在国家批准立项的区域内。重点项目贷款主要解决制约当地农业发展的“瓶颈”环节，重点支持农副产品加工增值和资源开发利用，可以安排在开发区内，也可以安排在开发区外，由当地农业综合开发办公室和农业银行因地制宜确定。
第十四条 农业综合开发专项贷款的发放坚持支持经济效益第一的原则，择优选项，统筹安排，充分发挥资金的整体效益。各级农业综合开发办公室要与农业银行密切配合，提供有充分选择余地的农业开发项目。各级农业银行考察可行的项目也要积极推荐，列入当地农业综合开发规划和实施计划。
第十五条 地方各级农业综合开发办公室和农业银行要及早编制农业综合开发规划和贷款项目计划，并于每年年初由省级汇总报送国家农业综合开发办公室和农业银行总行，由农业银行总行根据国家农业综合开发规划和贷款项目计划组织实施。
第十六条 农业综合开发专项贷款必须坚持专款专用，任何人不得以任何理由挤占或挪用。各级农业综合开发办公室要配合农业银行做好项目单位使用贷款的检查和监督工作，对挤占挪用贷款者要从严制裁，并协助农业银行收回到期贷款。
农业综合开发专项贷款由中国农业银行另行制定具体办法进行严格管理。
第四章 自筹及引进资金管理
第十七条 集体、农户自筹资金指农村集体经济组织和农户投入开发项目的资金或实物折价。自筹资金的筹集坚持自愿的原则，同时做好宣传发动工作。
第十八条 集体、农户自筹的资金，凡是由乡（镇）集中使用的，应由乡（镇）财政所负责管理。乡财政所要指定专人，建立帐簿，逐个登记，并对集资者出具收据。资金的使用，要有正式凭证，年终要编制资金收支对照表报送县农业综合开发办公室和财政局。
第十九条 各级政府通过各种渠道，筹集用于国家农业综合开发项目的资金，可并入项目总投资统一使用。
国有农业企业自筹和引进资金在上级主管部门和财政部门监督下，由企业自行管理。
第五章 资金决算及监督
第二十条 各级农业综合开发办公室编制的资金决算报表有两种：（1）年度终了，经与财政、银行对帐后，编制本年度资金收支结余对照表，逐级汇总于次年2月末前报送国家农业综合开发办公室。（2）竣工的项目，于建设期满年的年末编制项目竣工财务决算表，由省级农业综合开发办公室汇总报送国家农业综合开发办公室（格式另订）。
以上两种决算报表，均应包括各种资金来源和资金使用的去向。
第二十一条 各级农业综合开发办公室、财政部门必须定期对资金的拨付、到位、配套、使用情况进行检查，发现问题，及时纠正，严肃处理。项目竣工后，要有审计部门签署的审计意见。
省级政府要责成审计部门加强对农业综合开发资金使用的审计。
第六章 附 则
第二十二条 本办法适用于国家立项开发的项目资金管理。各地区各部门可以按照本办法规定的基本原则，因地制宜制定具体的实施细则。
第二十三条 本办法自颁发之日起执行。1989年9月12日国务院办公厅转发国家土地开发建设基金管理领导小组的《农业发展基金管理办法》仍适用于1993年底前经国家批复立项的项目，待这些项目执行期满时，该办法即行废止。
