从外墙广告相邻纠纷案浅析区分所有建筑物的专用使用权
一、案情
A市某路57号第6、7层非住宅房屋原系新达公司购买所有。1997年11月，新达公司与新隆公司订立《外墙使用协议》，约定新达公司将57号房屋7层临街面外墙提供新隆公司修建广告牌，其广告牌的收益归新隆所有，使用期为12年。1997年12月，新达公司向农业银行贷款，将上述57号第6、7层房屋抵押给农业银行作为担保。1998年9月，因新隆公司不能偿还A市商业银行贷款，遂将57号房屋7层外墙广告的使用权益抵偿给A市商业银行，该抵偿得到新达公司的认可。2000年11月，A市商业银行与星辰公司订立《户外广告媒体转让协议》，约定将57号房屋7楼外墙户外广告权利转让给星辰公司。该协议签订后，星辰公司即在该外墙上发布了广告，广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户。2001年1月，因新达公司不能归还农业银行贷款，遂经过司法程序最终将抵押的57号第6、7层房屋抵偿给农业银行。2001年8月，农业银行取得该房屋所有权证、土地使用权证。2004年5月，A市房屋安全鉴定所受农业银行委托对上述房屋及外墙附着广告牌进行检测认定，该建筑地处主干道，广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患，建议对广告牌钢架立即拆除，以保护房屋及外通道行人安全。2004年8月，农业银行以星辰公司发布的广告侵犯其与其他业主权利，侵犯采光、通风、安全等权利为由，向法院提起诉讼，诉求判令星辰公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状。
二、案件判决要旨
法院经审理认为，A市某路57号第6、7层房屋已由农业银行取得两证，故依法对该房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。相邻关系的主体，既可以是所有权人，也可以是非所有权人。故农业银行作为案件的诉讼主体是适格的。星辰公司的广告牌完全遮盖了第7层的所有窗户，已严重影响了该层房屋的采光和通风，且《房屋安全性鉴定报告》中也载明广告牌钢架结构锈蚀严重，存在重大安全隐患。另星辰公司亦未能举示外墙使用已获全体业主许可的相关证据。农业银行要求星辰公司立即拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，理由正当。遂判决星辰公司立即将悬挂的外墙广告牌全部拆除，恢复原状。
三、案件所涉及的外墙设置广告之权利实质为区分所有建筑物上的共有部分的专用使用权。
1、A市某路57号房屋系区分所有建筑物
A市某路57号房屋系一栋楼房，该楼房被修建划分为数个具有独立使用价值的部分，如第几层的第几号房，这些部分被数个不同的所有权人分别所有，并在房屋行政管理机关予以单独分别登记。这种在结构上可以被区分为数个具有构造上和使用上的独立部分，且区分部分由不同所有人所有的建筑物被称为区分所有建筑物。区分所有建筑物包括专有部分和共有部分，独立使用并被登记的部分即是专有部分，除此专有部分外共用的部分即为共有部分，共有部分是基于为了成就专有部分的功用而存在，没有专有、共有区分的建筑物不是区分所有建筑物。通常典型的共有是不同所有权人对建筑物不分部分针对建筑物全部的共有，如数个继承人对一套房屋的共有，该房屋则不为区分所有建筑物。案件涉及的57号楼房中楼梯、屋顶、电梯、外墙、门厅、楼道等均属于该区分所有建筑物的共有部分，而楼内的成套房屋则属专有部分。
2、专用使用权是对区分建筑物共有部分设置的专用权利
区分所有建筑物的共有部分虽为全体区分所有权人共同所有，但往往区分所有权人或第三人为了尽量发挥其效益对一些特定的共有部分设置专用使用权。如在楼道的墙壁安置电视广告、电梯的箱壁上设置广告牌等等，这都是在作为共有部分的楼道上、电梯上设置了专用使用权，即广告发布者在约定的范围内享有对楼道墙壁、电梯箱壁特定部分的专用使用权。案件中在6、7层外墙发布广告就是在该区分所有建筑物的作为共有部分的外墙上设置专用使用权。
四、案件中57号楼房6、7层外墙的专用使用权的取得需经全体区分所有权人即全体业主按法定方式设定
共有部分因共有之属性，按共有之法理需由全体区分所有权人共同表示设定专用使用权，否则即为侵权。现一般有两种方式设定专用使用权，一为依现行《物业管理管理条例》之规定，可由全体业主经业主大会程序在公约或特定事项的决定中设定,如公约规定屋顶设置专用使用用于发布广告，收益用于房屋修缮；二为开发商（房屋出卖人）在出售房屋时在预售（买卖）合同中约定，如预售合同约定顶层业主对屋顶的专用使用，但此方式应受相关条件限制。新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，属侵犯其它业主之权利，故其未能取得合法之外墙专用使用权，此专用使用的后续受让人，包括A市商业银行、星辰公司亦不能享有该专用使用权，后续受让人亦不得以此受让对抗其他业主。
五、专用使用权应受相邻权存在的限制
区分所有建筑物的相邻关系不同于通常的建筑物相邻关系，通常相邻关系发生在独立的单独所有权建筑物之间，而区分建筑物相邻关系既包括专有部分之间的相邻，如楼上与楼下业主之间的相邻，也包括专有与共有之间的相邻，如底层业主与楼外空地的相邻。专用使用权的设定除法定或约定外不得损害专有部分的功用和共有部分的基本功用。专有部分是区分所有建筑物存在的核心基础，各业主因对专有部分功用的需求而汇集一起才产生共有，如房屋买受人因对房屋功用的需求从而购房才与其他业主共有建筑物的共有部分,故对共有部分设定专用使用权需以不损及业主专有部分功用为前提。即使经法定程序方式取得专用使用权设置广告，除经特定业主许可外，亦不能侵犯特定业主专有部分的采光、通风等权利。另在共有部分设定专用使用亦不能影响共有部分的基本功用，此基本功用即指为满足各业主使用其专有部分而存在的功用，如楼道设置广告体积过大或灯光过强，损及行人行走。案件中的外墙广告经鉴定已危及房屋及行人安全，房屋安全即为全体业主的必需功用。故即使星辰公司合法取得外墙的专用使用权，该专用使用权因侵犯其他业主的安全方面相邻权益亦不得享有行使，只有在不违反法律强制性规定的条件下得到全体或特定业主的许可才能享有行使，如广告既保障了安全又得到了被妨害的业主的同意，该业主自愿放弃采光、通风之权利，方可行使专用使用权。
六、专用使用权的转移可适用“买卖不破租赁”的类似原理
案件中农业银行诉称广告侵犯其采光、通风等相邻权，因农业银行系该外墙专用使用的设置方新达公司的受让人，对其请求权的考察又不尽与其他业主相同。因为若假定新达公司设定专用使用权设置广告系按法定程序方式取得，例如已得到全体业主同意，新达公司亦是该广告妨害相邻权益的对象，则表明其自愿放弃采光、通风等相邻效益，后将取得期限内的专用使用权让与他人行使，之后再将房屋抵押与银行，银行因实现抵押权取得房屋所有权，此时银行不得以相邻权受损为由排除专用使用权，使用人仍得在合同期限之内享有专用使用权。此类似于买卖不破租赁之原理，此是对债权实施物权化的保护。另最高人民法院关于适用担保法的司法解释亦规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。”此可借鉴类推适用。若案件的外墙专用使用权系合法设定，虽此专用使用权损及了银行的相邻权，但系设定在先，故银行无权仅基于未经其同意而请求排除。
案件经审理判决排除妨害，是基于新达公司未经法定程序，擅自对外墙予以专用使用，其未能取得合法之外墙专用使用权，该权利不受保护。另亦基于案件中的外墙广告危及房屋安全，该专用使用侵犯全体业主的安全方面相邻权益亦不得行使，从而判决排除妨害。
（重庆市渝中区人民法院 谢侃）
成都市人民政府关于印发《成都市产权交易管理规定》的通知
四川省成都市人民政府
成都市人民政府关于印发《成都市产权交易管理规定》的通知
成府发［2002］62号
各区(市)县政府，市政府各部门：
《成都市产权交易管理规定》已经市政府第85次常务会议通过，现予公布施行。
二○○二年十月十三日
成都市产权交易管理规定
第一章 总 则
第一条 为培育和发展产权交易市场，规范产权交易行为，促进资源的优化配置，根据国家有关法律法规，结合成都市实际，制定本规定。
第二条 从事产权交易应当遵循自愿平等、诚实信用和公开、公平、公正的原则，不得侵犯他人的合法权益和损害社会公共利益。产权交易当事人的合法权益受法律保护。
第三条 产权交易不受地区、行业、隶属关系、经济性质的限制。涉及国家安全、国家秘密的产权交易应当按照国家有关规定办理。
第四条 本市所辖国有产权交易及技术产权交易，应当在产权交易机构(以下简称交易机构)内进行；其他产权的交易可以在上述交易机构内进行。
第五条 设立市产权交易指导协调委员会，负责产权交易市场的监督管理和协调工作。产权交易指导协调委员会办公室设在市国资办。
本市各有关部门应当按照各自的职责，协助做好有关产权交易的管理工作。
第二章 产权交易机构
第六条 交易机构必须严格按照规定报经批准。
交易机构可以实行会员制管理。从事产权交易中介活动的经纪机构，应当具有相关的合格资质并经工商行政管理部门登记注册，方可成为交易机构的会员。
第七条 成都技术产权交易所(以下简称成交所)是经成都市人民政府批准设立，为产权和技术产权交易提供场所、设施、信息等服务的企业法人机构。
成交所实行会员制管理，并应当制定会员章程，经会员大会通过。
市政府授权的国有资产经营单位(以下简称市政府授权单位)，可以作为会员从事本系统内部的产权交易。
第三章 产权交易行为规范
第八条 可以进入交易所交易的产权包括：
(一)非公司制企业的全部或者部分产权；
(二)有限责任公司、非上市股份有限公司、股份合作制企业的国有或集体法人股权；
(三)科技成果投资以及其他无形资产投资所形成的产(股)权；
(四)依法批准进行交易的其他产权。
股权交易应在法人之间进行，不得拆细和连续交易。
经营性国有土地使用权、房屋产权交易等按国家有关规定办理。
第九条 出让产权，应当履行下列手续：
(一)市政府授权单位所辖国有企业，应当经市政府授权单位批准；
(二)城镇集体企业，应当经出资人同意并经职工(代表)大会讨论通过；
(三)有限责任公司、非上市股份有限公司、股份合作制企业等依照相关法律、法规、规章的规定办理；
(四)其他企事业单位应当按有关规定履行相应的手续。
第十条 已经实行承包、租赁、托管等形式经营的企业，其产权交易，应当在承包、租赁或者托管合同期满后进行。确需提前出让的，应当按照法律、法规和规章的规定先行办理承包、租赁或者托管合同的终止手续，并处理未了事项后，再进行产权交易。
第十一条 产权交易的出让方须委托具有资质的中介机构进行审计和资产评估。涉及国家资产评估的，应当按照有关法律、法规和规章执行。
第十二条 出现下列情形之一的，出让方、受让方或者第三方可以申请中止交易：
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(一)出让方或者受让方提出终止交易；
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(三)依法应当终止产权交易的其他情形。
第十四条 在产权交易活动中禁止下列行为：
(一)在交易机构外进行国有企业的产权交易；
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(五)有损出让方、受让方进行公平交易的行为；
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第十六条 产权交易应公开进行，可以依法采取拍卖、招标、协议转让等方式，也可以采取法律、法规、规章规定的其他方式。
第十七条 从事产权交易的出让方或者受让方，可以委托具有会员资格的经纪机构代理进行产权交易；也可以直接向交易机构申请进行产权交易。在同一宗产权交易中，经纪机构不得同时接受出让方和受让方的代理委托。
第十八条 出让方申请产权交易，应当向受委托的经纪机构或者直接向交易机构提交下列材料，并保证其真实、完整：
(一)企业产权出让的申请书；
(二)出让方的资格证明或者其他有效证明；
(三)企业产权权属的证明材料；
(四)出资人准予出让企业产权的证明；
(五)出让产权情况的说明；
(六)非公司制国有企业职工代表大会和工会意见的书面材料，或者城镇集体企业职工(代表)大会作出的决议；
(七)法律、法规、规章规定的其他材料。
第十九条 受让方申请产权交易，应当向受委托的经纪机构或者直接向交易机构提交下列材料，并保证其事实、完整：
(一)购买产权的申请书；
(二)受让方的资格证明；
(三)受让方的资信证明；
(四)法律、法规、规章规定的其他材料。
第二十条 国有产权的出让价格，以具有合格资质的资产评估机构的评估值作为底价；出让价格低于底价90%的，应当向市财政部门或者市政府授权的部门作出书面说明。
集体产权的出让价格，以具有合格资质的资产评估机构的评估值作为底价；出让价格低于底价90%的，应当经集体产权所有者同意。
其他产权的出让价格，由交易双方协议确定。
第二十一条 出让方与受让方达成转让意向后，应当签订产权交易合同。
产权交易合同主要包括下列内容：
(一)转让标的；
(二)出让方和受让方的名称、地址、法定代表人；
(三)转让价格、支付方式和支付期限；
