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[案情]

2002年，甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发，建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下，其与众多购房者签订了《认购书》，其中约定：出售期房某栋某某室住宅，建筑面积X平方米，每平方米1800元，2004年某月前交付。除此以外，《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后，开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工，遂通知购房者退款并商议赔偿事宜，但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年，该开发商取得了该地块土地使用权，遂开工建设，并于2012年取得了商品房预售许可证，预售价格每平方米近8000元，现已全部预售完毕，并依法办理了不动产预告登记。此时，当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额，开发商则主张合同无效，遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为：1.原被告双方签订的《认购书》如何定性？对此问题，一种观点认为是预约，一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同，有关损失如何计算？对此，一种观点认为《认购书》有效，赔偿应依原告诉求；一种观点认为《认购书》有效，但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

１.《认购书》是本约 所谓预约，指约定将来订立一定合同的合同；因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约，应专注于其实质内容，探求当事人的真意，而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约，不应以房地产开发进程为标准，更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准，而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件，探求和判断当事人的真意，据此对合同的性质做出认定。应当明确的是，订立预约在交易上属于例外，如有疑义，应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌，但已经具备了商品房买卖合同的主要内容，并且开发商已经按照约定收受了部分购房款，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《认购书》应当认定为商品房预售合同，应认定为本约。

２.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定：“商品房预售应当符合以下条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的２５％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时，该条所有要件均未得到满足，根据合同法第五十二条第（五）款之规定，《认购书》虽成立，却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案诉讼发生时，被告已完全获得了商品房预售所需资质，使得《认购书》并不必然无效，而属法官自由裁量，“可以”认定有效。

３.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先，根据债与合同法的基础理论，普通债权之间关系平等，所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反，物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记，使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以，原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次，在赔偿金额的确认上，需要注意的是，早在合同签订不久，被告就明确了根本违约的意思表示，根据合同法中“减损原则”，原告应负有采取措施，减少损失的义务，否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持，差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外，首先应当双倍返还定金，尚不能弥补房款差额的，则由被告予以赔偿损失。

（作者单位：江苏省常州市中级人民法院）
辽宁省营口市人民政府


营口市社会消防安全工作考核办法

（1998年4月13日市人民政府发布营政发[1998]18号）


第一条 为推进全市消防安全工作社会化管理进程，提高抗御火灾的能力，根据《辽宁省社会消防安全工作标准》，结合我市情况，制定本办法。

第二条 本办法适用于我市辖区内的所有机关和企、事业单位。

第三条 市社会消防安全工作小组负责全市社会消防安全工作的考核。

第四条 市政府每年对所属部门和各市（县）区政府及无上级主管部门的企业单位进行一次消防安全工作考核。各主管部门对下属单位的消防安全工作每年考核一次。

第五条 消防安全工作重点考核以下内容：

（一）政府及其所属部门

1、消防安全责任制逐级落实情况；

2、消防规划的制定和执行情况；

3、用于消防总体资金投入情况；

4、组织重大消防安全活动及实际效果；

5、公共消防设施、专业队伍装备建设和改善情况；

6、督促重大火灾隐患整改情况；

7、火灾事故特别是重大火灾事故的处理情况；

8、多种消防力量建设和巩固情况；

9、消防法规建设及依法治火情况；

10、社会消防宣传和培训情况。

（二）企、事业单位

1、消防安全工作责任制度的逐级落实情况；

2、重大火灾隐患整改情况；

3、消防设施配备维护情况；

4、职工消防安全教育情况；

5、消防保卫机构人员配备情况；

6、值班制度落实情况。

第六条 消防安全工作考核，实行百分制，90分为优秀，80分为良好，70分为合格。在考核重点内容中如有两项（企业、事业单位1项）以上得分不足满分70的，为不合格。

第七条 消防安全考核要纳入单位的目标管理，每年消防安全考核工作结束，市政府将对市（县）区政府、政府各部门的考核情况予以通报。

第八条 消防安全考核要与社会治安综合治理相结合。对考核成绩突出的，政府将给予表彰。

第九条 本办法由消防局负责解释。

第十条 本办法自颁布之日起施行。

附：1、政府及政府各部门消防安全工作考核评分标准

2、企事业单位消防安全工作考核评分标准