宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于批准《银川市人民代表大会常务委员会关于修订〈银川市物业管理条例〉的决定》的决定
宁夏回族自治区银川市人大常委会
银川市人民代表大会常务委员会
公 告
《银川市人民代表大会常务委员会关于修订〈银川市物业管理条例〉的决定》，于2008年4月17日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过。2008年7月24日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议批准。现予公布，自2008年9月1日起施行。
银川市人民代表大会常务委员会
2008年7月30日
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会关于批准《银川市人民代表大会常务委员会关于修订〈银川市物业管理条例〉的决定》的决定
（2008年7月24日宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议通过）
宁夏回族自治区第十届人民代表大会常务委员会第四次会议决定：批准《银川市人民代表大会常务委员会关于修订〈银川市物业管理条例〉的决定》，由银川市人民代表大会常务委员会公布，自2008年9月1日起施行。
宁夏回族自治区人民代表大会常务委员会
2008年7月24日
银川市人民代表大会常务委员会关于修订《银川市物业管理条例》的决定
（2008年4月17日银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议通过）
银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议审议了市人民政府提请审议的《银川市物业管理条例》修订草案，决定对《银川市物业管理条例》作如下修订：
一、将《条例》中所有“物业管理企业”修改为“物业服务企业”；“业主公约”修改为“管理规约”；“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。
二、删去第三条第一款的内容，将第四款修改为“本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。”
三、删去第五条中“逐步建立物业管理招投标的有形市场”的表述。
四、第六条第四款修改为“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。”
五、将第七条第二款修改为“同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上，或首次交付之日起满两年且交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积30％以上时，建设单位或出售单位应当组织业主召开首次业主大会”；删去该条第三款的内容。
六、删去第八条的内容，第九条至第五十九条的条序依次前移。
七、将第九条修改为“下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用专项维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定上款的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
八、第十二条第一款修改为“业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为5人以上单数。业主委员会委员应当由自觉履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的业主、配偶以及直系亲属，不应作为业主委员会成员。”
增加“业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。”的内容，作为该条第五款。
九、将第十五条修改为“业主委员会作出的决定，应当由全体委员半数以上签字同意。”
十、将第二十条第一款修改为“业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，费用的筹集方式、业主委员会工作人员津贴或薪酬标准等由业主大会决定。”
十一、删除第三十条第三款中“并列明物业管理区域内归全体业主所有的配套设施设备”的表述。
十二、将第三十一条第二款修改为“前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，住宅物业符合《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满30日后。”
十三、将第三十二条修改为“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室、机房等共用设施设备，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；
(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；
(三)物业管理区域内按规划配建的除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；
(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；
（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。”
十四、将第三十四条修改为“物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。
查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任；属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。”
十五、将第三十六条第一款第二项修改为“(二)住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于2‰提供。”
第二款修改为“物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。任何单位和个人不得擅自改变其用途。”
十六、将第三十九条第一款修改为“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会；未成立业主委员会的，交还给建设单位。”
十七、在第四十四条中增加“建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。”的内容，作为该条第二款。原第二款修改为“保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。”作为该条第三款。
十八、将第五十条第一款修改为“业主委员会应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜，并将决定书面通知物业服务企业；物业服务企业应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知业主委员会或建设单位。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同。”
十九、删除第六十条第二、三款，第六十一、六十二、六十三、六十四、六十五条、七十条的内容。
第六十条第一款的内容与第六十六条的内容合并作为一条表述，内容是“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位，应当按国家的有关规定缴纳专项维修资金。
住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业，住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴、使用和管理的办法由银川市人民政府另行制定。”作为第五十九条。
二十、本决定自2008年9月1日起施行。
《银川市物业管理条例》根据本决定进行相应修正，重新公布。
银川市物业管理条例
第一章总则
第一条 为加强物业管理，规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据国务院《物业管理条例》，结合本市实际，制定本条例。
第二条 本条例适用于银川市行政区域内的物业管理活动。
第三条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
本条例所称业主，是指房屋的所有权人。
本条例所称物业使用人是指业主以外的实际使用物业的人。
第四条银川市房产行政管理部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。
银川市物业管理办公室受银川市房产行政管理部门委托具体负责兴庆区、金凤区、西夏区物业管理活动的监督管理工作。
永宁县、贺兰县、灵武市房产行政管理部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。
第五条 政府应当鼓励、引导和支持物业管理向社会化、市场化、专业化方向发展，提高城市物业管理水平。
第二章业主、业主大会及业主委员会
第六条一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。
第七条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地房产行政管理部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会；只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上，或首次交付之日起满两年且交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积30％以上时，建设单位或出售单位应当组织业主召开首次业主大会。
首次业主大会的费用由物业建设单位或出售单位承担。
第八条 下列事项由业主共同决定：
(一)制定和修改业主大会议事规则；
(二)制定和修改管理规约；
(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
(四)选聘和解聘物业服务企业；
(五)筹集和使用专项维修资金；
(六)改建、重建建筑物及其附属设施；
(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定上款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第九条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十一条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十一条 业主委员会是业主大会的执行机构，成员人数由业主大会决定，一般为5人以上单数。业主委员会委员应当由自觉履行业主义务、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，但在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业工作的业主、配偶以及直系亲属，不应作为业主委员会成员。
业主委员会任期由业主大会议事规则确定，其成员可以连选连任。业主委员会成员在任期内业主资格终止的，其委员资格自行终止，业主委员会应根据业主大会议事规则及时增补委员。
业主委员会委员候选人可以由业主推荐或自荐产生。
业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。
业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内，前业主委员会应当将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并完成交接工作。业主委员会委员资格届内终止的，应当在终止之日起5日内向本届业主委员会移交由其保管的文件资料及财物。
第十二条 业主委员会除履行国务院《物业管理条例》规定的职责外，还可以履行下列职责：
(一)拟订物业共用部位、共用设施设备收益的管理、使用和分配方案；
(二)根据业主大会的决定代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼。
第十三条 业主委员会选举产生之后，应当及时在物业管理区域内公示，并在30日内向物业所在地房产行政管理部门备案。
业主委员会备案事项发生变更的，应当依照前款规定重新备案和公示。
第十四条业主委员会作出的决定，应当由全体委员半数以上签字同意。
第十五条 管理规约应当包括以下内容：
(一)物业的名称、地点、面积及户数；
(二)业主委员会组织机构；
(三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施的权利；
(四)业主参与物业管理的权利；
(五)业主对业主委员会及物业管理服务企业的监督权；
(六)物业各项维修、养护和管理费用的交纳、使用、监管；
(七)业主在本物业管理区域内应遵守的行为准则及通过适当途径向业主委员会提供联系地址、通讯方式的义务；
(八)违反管理规约的责任。管理规约对全体业主具有约束力。
管理规约经业主大会通过后，业主委员会应当及时在物业管理区域内公示，并在15日内向物业所在地房产行政管理部门备案。
管理规约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。
第十六条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。
第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定或从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地房产行政管理部门应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关、居民委员会共同做好物业管理区域内的社会治安、环境卫生等工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，在物业管理职责范围内接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第十九条 业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，费用的筹集方式、业主委员会工作人员津贴或薪酬标准等由业主大会决定。
业主大会和业主委员会工作经费的使用情况应当定期以书面形式在物业管理区域内公告，接受业主的质询。
第二十条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主与使用人约定，但不得违反法律、法规及管理规约。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第三章物业服务企业
第二十一条 从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的物业服务企业资质。
从事物业服务的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。
第二十二条 物业服务企业享有以下权利：
(一)按照物业管理的技术标准、行业规范和物业服务合同约定提供专业化的物业服务；
(二)收取物业服务费或物业服务酬金；
(三)选择专业性服务企业承担专项经营服务业务；
(四)制止物业管理区域内违反管理规约和物业管理规章制度的行为；
(五)享有经营自主权，按经营范围开展经营活动；
(六)法律、法规规定的其他权利。
第二十三条 物业服务企业应当履行以下义务：
(一)履行物业服务合同，提供物业服务；
(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督；
(三)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准以及向业主提供专项服务的收费项目和标准；
(四)向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况；
(五)接受物业所在地房产行政管理部门的监督管理；
(六)协助有关部门制止违法、违规行为，维护物业管理区域公共秩序和公共安全；
(七)在物业服务活动中维护业主的合法权益；
(八)法律、法规规定的其他义务。
第二十四条 物业服务企业应当建立完善的企业管理制度和财务管理制度，加强对员工的管理和培训，提高物业服务水平。
第二十五条 物业服务企业不得擅自改变物业管理区域内设施的用途。
第四章前期物业管理
第二十六条 物业建设单位或出售单位应当按有关规定选聘物业服务企业进行前期物业管理。
建设单位选聘物业服务企业进行前期物业管理的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务可以约定期限，但期限未满业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
建设单位应在前期物业服务合同签订后15日内向物业所在地房产行政管理部门备案。
第二十七条 鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模小于2万平方米的，经物业所在地房产行政管理部门同意，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。
物业管理招投标具体管理办法由银川市人民政府另行制定。
通过招投标方式选聘物业服务企业的，招标人应当按照以下规定时限完成物业管理招投标工作：
(一)新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；
(二)预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；
(三)非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
第二十八条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
临时管理规约应作为物业买卖合同的附件并报物业所在地房产行政管理部门备案。市房产行政管理部门应当制作管理规约示范文本。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十九条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约、前期物业服务合同内容向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费标准、计费起始时间及计费方式等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。
第三十条 物业交付使用前发生的前期物业服务费用，由建设单位承担；物业交付使用后至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费用，由建设单位和物业买受人按物业买卖合同中的约定承担，约定由物业买受人交纳的，建设单位负连带交纳责任；物业买卖合同中未约定的，由建设单位承担。
前款所称的交付使用，是指物业通过竣工验收，住宅物业符合《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》要求，建设单位向业主送达交付使用通知之日起满30日后。
第三十一条 物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：
(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；
(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间；
(三)物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；
(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；
（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。
第三十二条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
建设单位应在物业买卖合同中对配套设施设备的所有权或使用权进行约定，未约定的配套设施设备的所有权或使用权归全体业主所有。
第三十三条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备以及有关文件档案资料进行查验，查验费用由物业服务企业与建设单位或业主委员会在物业服务合同中约定。查验中发现问题的，交接各方应当以书面形式予以确认。
查验中发现的问题，属于建设单位、物业服务企业责任的，建设单位、物业服务企业应当承担相应责任；属于部分或者全体业主责任的，业主应当按照所拥有的物业建筑面积份额共同承担相应责任。
第三十四条 建设单位在办理物业承接验收手续时，应当向物业服务企业移交物业共用设施设备及下列资料：
(一)竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；
(四)物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止后7日内将物业共用部位、共用设施设备和上述资料移交给建设单位或业主委员会。
第三十五条 建设单位必须在首次业主大会成立后30日内，按下列标准向业主提供物业管理用房：
(一)住宅总规划建筑面积在5万平方米以内的，按不低于总建筑面积4‰提供；物业管理用房面积小于150平方米的，按150平方米提供；
(二)住宅总规划建筑面积超过5万平方米以上的，5万平方米部分按总建筑面积4‰提供，超过部分按不低于2‰提供。
物业管理用房一般应当为地面以上首层房屋，具备基本装修和水电功能，可直接投入使用。任何单位和个不得擅自改变其用途。
第三十六条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房、配套设施坐落位置、面积等相关资料。物业所在地房产行政管理部门在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时，应当对物业管理用房、配套设施坐落位置和面积等同时进行登记。
第五章物业管理服务及费用
第三十七条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当包括以下主要内容：
(一)委托管理物业的基本情况；
(二)物业服务事项；
(三)物业服务等级或服务质量；
(四)服务费用；
(五)双方的权利与义务；
(六)物业服务企业使用公共物业及利用公共物业所得收益的分配；
(七)专项维修资金的管理与使用；
(八)物业管理用房及配套设施设备；
(九)合同期限；
(十)违约责任；
(十一)双方约定的其他事项。
物业服务企业应当在物业服务合同订立或变更之日起15日内，向物业所在地房产行政管理部门备案并在物业管理区域内公示。
市房产行政管理部门应当制定物业服务合同(含前期物业服务合同)的示范文本。
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房和本条例第三十四条第一款规定的资料交还给业主委员会；未成立业主委员会的，交还给建设单位。
物业服务合同终止时，业主大会重新选聘物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第三十九条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业可以根据业主的委托提供特约服务项目。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，收费标准实行政府指导价和市场调节价。
第四十一条 物业服务费用的收取方式可实行包干制或酬金制。
物业服务费用包干制的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务费包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
第四十二条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部服务业务一并委托给他人。
第四十三条 物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、中修和更新、改造费用，由业主按照各自拥有物业建筑面积比例共同承担，依照本条例设立共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)并符合专项维修资金使用条件的，可在专项维修资金中列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担保修期间的物业保修责任。
保修期满后，物业自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主承担。
第四十四条 业主应当根据物业服务合同的约定全额交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十五条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取相关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，可向委托方收取一定的代办费用，但不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十八条 物业所在地房产行政管理部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业服务活动中的投诉。
第四十九条 业主委员会应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，组织召开业主大会决定解除或者续聘事宜，并将决定书面通知物业服务企业；物业服务企业应当在解除物业服务合同或合同期限届满九十日前，就物业服务合同解除或合同续签事宜书面通知业主委员会或建设单位。双方商定续签合同的，应当重新签订物业服务合同。
物业服务合同依法解除后，物业服务企业应当退还多收取的物业服务费，有过错的应当承担赔偿责任。
业主大会未按照法律、法规规定及物业服务合同约定的条件和程序解除物业服务合同，给物业服务企业造成损失的，全体业主应当承担赔偿责任。
第六章物业的使用与维护
第五十条 物业的使用与维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章的规定。
第五十一条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施设备，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当征得业主大会同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十二条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因公共利益或维修物业，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十三条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，应征得业主委员会和物业服务企业同意，并与物业服务企业签订恢复协议。
第五十四条 物业管理区域内禁止下列行为：
(一)损坏房屋承重结构，主体结构，破坏房屋外立面，擅自改变房屋用途；
(二)占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备；
(三)对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面等进行违章凿拆、搭占等；
(四)放置、排放易燃、易爆、有毒、放射性等有害物质或者制造噪声；
(五)利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
(六)占用公共场地，损毁绿化、建筑小品、文体设施等；
(七)随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；
(八)违章搭建、改建或以其他方式改变物业共用部位，影响其正常使用功能；
(九)在建筑物或构筑物上违规悬挂、张贴、涂写、刻画；
(十)法律、法规及业主公约禁止的其他行为。
第五十五条 业主应当按规划部门批准或者房地产产权证书载明的用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。因特殊情况需改变物业用途的，应征得相关业主及业主委员会的同意，经规划部门批准并告知物业服务企业。
业主、使用人装饰装修房屋的，应当遵守国家和本市的规定以及临时管理规约、管理规约，事先告知物业服务企业。物业服务企业应当与业主、使用人签订《住宅室内装饰装修管理服务协议》，对装饰装修工程的实施内容、实施期限、允许施工的时间、废弃物的清运与处置、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求、禁止行为和注意事项、管理服务费用及违约责任等进行约定。
市房产行政管理部门应当制定《住宅室内装饰装修管理服务协议》的示范文本。
第五十六条 利用住宅小区内道路、空地等共用部位停车以及利用物业共用部位、共用设施设备、物业管理用房进行其它活动或经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十七条 物业管理区域内的机动车场(库)，应当优先满足本物业管理区域内的业主和使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。在物业管理区域内停放车辆，不得影响其他车辆和行人的正常通行。
车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
第五十八条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人的合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。因责任人维修养护不及时，造成公共或他人物业损坏、财产损失的，责任人应当承担修复和赔偿责任。
责任人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第五十九条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主和建设单位，应当按国家的有关规定交纳专项维修资金。
住宅物业管理区域外的非住宅物业的专项维修资金的收缴、使用和管理参照上款执行。
第七章 法律责任
第六十条 业主、使用人违反本条例或者临时管理规约、管理规约，有损坏房屋承重结构、擅自改变物业使用性质等行为，损害其他业主、使用人合法权利的，业主委员会应当予以劝阻、制止；相关业主、使用人可以依法向人民法院提起民事诉讼。
第六十一条 有下例行为之一的，由物业所在地房产行政管理部门依照国务院《物业管理条例》的规定予以处罚：
(一)住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的；
(二)建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的；
(三)不移交有关资料或逾期不移交有关资料的；
(四)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的；
(五)挪用专项维修资金的；
(六)物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；
(七)物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的；
(八)物业服务企业未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的；
(九)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
(十)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
(十一)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；
未取得资质证书从事物业管理的或以欺骗手段取得资质证书的。
第六十二条 违反物业服务合同，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向仲裁机构申请仲裁或向人民法院起诉。
第六十三条 违反本条例规定，房产行政管理部门或者其他行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章 附 则
第六十四条 本条例所称物业管理用房是指物业办公用房、物业清洁用房、物业储藏用房、业主活动用房等。
第六十五条 本条例所称共用部位是指房屋主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等)，户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指按照规划部门批准且建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用给排水管道、加压水泵、水箱、电梯、天线、供电线路、照明、暖气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、地下室、停车场、车库、文体设施和共用设施、设备使用的房屋等。
第六十六条本条例自2005年5月1日起施行。
关于修订《银川市物业管理条例》的
说明
（2008年7月21日在宁夏回族自治区第九届
人大常委会第四次会议上）
银川市人大常委会副主任 吕秀斌
主任、各位副主任、秘书长、各位委员：
银川市第十三届人民代表大会常务委员会第三次会议，审议了由市人民政府提请审议的关于修订《银川市物业管理条例》的议案，通过了《关于修订银川市物业管理条例的决定（草案）》，现就修订《银川市物业管理条例》（以下简称《条例》）的有关情况说明如下：
一、修订《条例》的必要性
物业管理是城市管理的重要组成部分，也是反映城市整体功能和综合素质的重要方面。正确引导和促进物业服务企业健康发展，对保障广大人民群众根本利益和促进“两个最适宜”城市建设至关重要。《银川市物业管理条例》自2005年5月1日颁布实施以来，为调整业主与物业服务企业关系，规范物业服务和物业管理活动，解决长期以来物业管理用房权属不清、物业管理配套设施设备不符合规划要求、物业专项维修资金的归集、管理、使用不明确等物业管理方面的问题，起到了非常重要的作用。但随着银川市经济社会的快速发展和市场经济的进一步规范，物业管理中出现了一些新情况，新问题，特别是《中华人民共和国物权法》颁布实施后，国务院也随之对《物业管理条例》进行了修订，《银川市物业管理条例》中个别条款与上位法规定不一致，部分内容已不适应新的形势。因此对《银川市物业管理条例》进行修订是非常必要的。
二、《条例》修订的过程
2007年下半年市政府相关部门依据《中华人民共和国物权法》、新修订的国务院《物业管理条例》，结合建设部、财政部《住宅物业专项维修资金管理办法》及《银川市新建住宅配套设施交付使用管理规定》，结合《条例》施行中出现的新情况提出了修订建议。市人大常委会法工委、政府法制办先期介入，先后召开4次研讨会，就行业管理部门、业主委员会、物业服务企业、专项维修资金、物业的使用与维护等内容广泛征求业主代表、物业服务企业和相关部门的意见，经反复研究论证修改，形成了《条例修改稿》。经政府法制办审查后，提请市政府研究，形成了《银川市物业管理条例修订案（草案）》（以下简称《条例修订（草案）》），提请市人大常委会审议。
2008年4月11日下午市人大法制委员会召开第二次会议，并请市人大常委会立法专家咨询委员会成员参加，对市政府提请的《条例修订案（草案）》进行了认真研究和初步审议，提出了关于《条例修订（草案）》的审议意见。2008年4月16日上午，市十三届人大常委会第三次会议分组审议了《条例修订（草案）》和市人大法制委员会关于《条例修订（草案）》的审议意见。期间常委会法工委会同有关方面归纳整理了常委会审议时组成人员提出的修改意见和建议。4月16日下午16时30分，市人大法制委员会召开第三次会议，对修订草案进行了统一审议,吸纳了常委会审议时的部分意见和建议，提出了《关于修订银川市物业管理条例的决定（草案）》，经主任会议决定，提请市人大常委会全体会议审议，并表决通过。
三、修改的主要内容
（一）对与国家法律法规不一致的内容进行修改。
《中华人民共和国物权法》颁布施行后，国务院也对《物业管理条例》进行了修订，与此同时国家建设部、财政部也相继出台了《住宅物业专项维修资金管理办法》，根据以上法律、法规和两部文件精神，主要对以下内容进行了修改：
1、由于国家法律对“物业”的定义没有做界定，为了不产生歧义，删去了《条例》第三条第一款关于“物业”的界定表述。同时将本条第四款中的“物业使用人”修改为“除业主以外的实际使用物业的人。”
2、将原《条例》中的“物业管理企业”全部修改为“物业服务企业”；“业主公约”全部修改为“管理规约”；“业主临时公约”全部修改为“临时管理规约”。
3、由于我区至今尚未制定有关物业管理区域划分的办法及标准，根据国务院《物业管理条例》的规定，结合我市实际需要，将第六条第四款“物业管理区域的划分办法按自治区人民政府的有关规定执行。”修改为“物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，并遵循相对集中、便于管理的原则。”
4、将《条例》第七条第二款“物业及其配套设施全部竣工并交付使用后2年内或业主入住率达60%以上时，应由建设单位或出售单位应当在物业所在地房产行政管理部门的指导下，组织业主召开首次业主大会。”修改为“同一物业管理区域内，交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积50%以上，或首次交付之日起满两年且交付的专有部分建筑面积达到建筑总面积30％以上时，建设单位或出售单位应当组织业主召开首次业主大会。”同时删除该条第三款“开发建设单位在首次业主大会中的投票权不得超过30%。”和第八条“业主在首次业主大会会议上的投票权，按自治区有关规定执行。”的内容。
5、对《条例》第九条所规范的业主应共同决定的事项进行了细化，增加了“下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会决定第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定上款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的表述。
6、将《条例》第十五条中“业主委员会作出决定，应当经全体委员2／3以上签字同意通过”修改为“应当经全体委员半数以上签字同意”。
7、为了依法保障广大业主的合法权益，进一步明确物业管理区域内配套设施的权属，将《条例》第三十一条所规范的内容作了进一步明确，修改为“物业管理区域内的下列配套设施设备归全体业主所有：(一)物业管理用房、门卫房、值班房、非机动车车库（棚）、监控室等共用设施设备机房，以及其他为物业管理区域服务的公共用房；(二)共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间以及屋面、外墙的附属空间； (三)物业管理区域内按规划配建的非机动车车库(棚)、除城镇公共道路以外的其他道路，除城镇公共绿地或者依法属于个人以外的其他绿地，非经营性的共用文体设施；(四)建设单位以物业买卖合同或者其他书面形式承诺归全体业主所有的配套设施设备和相关场地；（五）其他依法归全体业主所有的设施设备。”
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“法务会计”折射我国社科学术界的浮夸风
于朝
【摘要】
我国一些学者，不了解中国司法会计专业发展情况，或者为了其他目的，鼓吹“法务会计”在我国法制、教育、时间等领域都是空白，并意图填补这些空白，借以充当“创始人或先驱者”。本文介绍了我国司法会计专业从无到有，发展壮大的情况，举出10多个例子对“法务会计”一词得抛出、滥用及危害情况进行了说明，目的是为了整合司法会计研究力量，也防止因此而导致的司法会计实践的混乱，并借以引起我国社科界对学术腐败后果的关注：学术将解决明天的问题，学术腐败了，中华民族的明天怎么办？
【关键词】法务会计 司法会计 司法会计鉴定 司法会计检查 司法鉴定 法庭科学 学术腐败 学术浮夸
学术界的浮夸风（有学者称“学术腐败现象”）已为众人所知，扎扎实实做学问的学者们对此深恶痛绝。这不仅败坏学风，也导致学术界鱼目混珠，与我国正在倡导的建立创新性社会是格格不入的。学术界在揭露这一不良风气时，通常都是以剽窃、抄袭的个案为例，笔者则通过学术领域滥用“法务会计”一词的事实，透视学术界的浮夸之风，并给一些被误导的同行们提出几点仅供斟酌的建议。
一、我国司法会计的发展简述
我国于1954年引进“会计核算与司法会计鉴定”大学课程，高教部将其列为法学专业选修课。后由司法部在制定法学专业课程体系时，将这一课程定名为“司法会计”。基于法学专业的教学需要，80年代的主要政法院校中有学者开始研究司法会计学，同时，由于检察机关在侦查贪污案件中涉及到司法会计鉴定，一些检察官也介入了该研究领域。
该领域的理论研究带动了司法会计行业的形成和发展。1985年，检察机关开始配备专职人员开展司法会计鉴定工作，并由此启动了我国司法会计的行业建设。该行业的建设反过来又影响了学术界，有些会计专业学者也介入该学科研究。
经过二十余年学术界与实务界的互动，目前，我国司法会计事业已逐步走向快速发展阶段。
学术界：我国学者自主创立了“二元”司法会计理论体系，一些比较成熟的理论已经列入高等教育自学考试题库。教育界：90年代就已有多名司法会计硕士研究生毕业，现在已有多所大学开设司法会计本科专业（方向），司法会计课程按照我国学者自主提出的分科理论分别设置。实务界：司法会计行业从无到有，不仅制定了一些制度和标准，专业人员的数量也已初具规模，主要分布在检察机关、会计师事务所以及专门的司法鉴定机构，每年实施司法会计鉴定的案件有数万起，司法会计检查技术也已经普遍运用于各类诉讼案件。主管部门：中央职称改革领导小组早在80年代就批准了“司法会计师”系列职称，即在会计师职称前冠以“司法”二字；1993年财政部、人事部、最高人民检察院还联合发文，就司法会计人员参与会计师职称考试作了特殊安排。
然而，上世纪末出现的“法务会计”一词，似乎否定了我国司法会计事业取得的上述成就。
二、文不对题的“法务会计”的抛出过程
“司法会计”一词来源于大陆法系国家，是指司法（诉讼）活动中与财务会计业务相关的活动。英美法系国家则称之为Forensic Accounting，即法庭会计，其意是为法庭提供与财务会计业务相关的服务。两者本质上属于同义词，因诉讼法律和理念等方面的差异，形成了不同的称谓。
日语中，将Forensic Accounting（法庭会计）翻译为“法????”或“法????士”。上世纪末有研究日本会计学（审计学）背景的知名学者发表文章时使用了这一称谓。之后这一称谓开始在我国会计学界流行，并引发“法务会计”研究热。
“法务会计”一词在会计学界的“流行”主要基于下列两个事件：
事件一：把国外司法会计学硕士课程体系表述成“法务会计”理论结构，形成我国没有“法务会计”理论的假象。司法会计学硕士课程体系中，除司法会计课程外，还需要开设会计本科教学中一般不包含的税收会计、债权债务理算、保险赔偿理算、海损事故理算、物价会计、基金会计等课程，以方便学生研习司法会计学专业课程。有学者却将这一课程体系“翻译”为“法务会计理论体系”，把司法会计排在了“法务会计理论构成”的最后一部分，导致一些会计学者、研究生们误认为“法务会计理论在我国仍然是空白”，盲目“跟进”，争先填补这一理论“空白”。事实上，我国已将司法会计学分为了司法会计学概论、司法会计检查学和司法会计鉴定学三个基本分支，在专业教学方面，除了开设这些司法会计学课程外，也开设会计学本科通常不设置的一些相关专业课程。国外的硕士课程体系对我国同专业硕士课程的设置会有借鉴意义，但如果把课程体系“翻译”为理论结构（或专业分类）显然就错位了。这一错位使得后来一些研究“法务会计”的学者误入歧途。
事件二：利用日语中的“法务会计”一词，来介绍英美法系国家法庭会计情况，这样一来，国内似乎又出现了“法务会计”教育、实践方面的“空白”。Forensic Accounting的准确翻译应当是法庭会计师（或司法会计师）。英美法系国家（在会计师事务所执业）的法庭会计师不免会站在执业角度介绍Forensic Accounting的定义和活动范围（包括诉讼支持和会计调查），这本来与我国目前的实际状况并没有差异。然而，有学者“绕道日本”借来“法务会计”一词（并不介绍日本的“法务会计”），而嫁接取代“法庭会计”，一些学者误认为我国还没有这一事业，因而纷纷谏言，建议我国启动“法务会计”专业，建立法务会计制度、标准。但实际情况正如前文所述，我国不仅在教育、实践方面已有长足的发展，一些本领域制度、标准也早已显现雏形。从我国学术界高高的外语门槛看，我们不应该怀疑学者们的英语水平，但本来可以直接翻译（且符合英文原意）的名词，却硬是借助日语来翻译为不符合英文原意的名词，其原因实在令人费解，似乎与学术界近年来出国“找漏”的风气有关，但此类张冠李戴的文章却因“名人效应”而被后来涌出的几十篇“法务会计”文章所引用或抄袭。
笔者追踪“法务会计”的文字成果发现，一些使用“法务会计”一词的学者们，自己并没有进行过深入研究，特别是对我国司法会计事业的发展情况知之甚少，却都志在“填补我国的空白”。但我国司法会计事业发展的实际情况却是：无论学科体系研究、实务理论研究，还是大学教育（含研究生教育）、司法实践都已有实实在在的东西，不是“真空”，因而学者们所谈“空白”也只能理解为闭门造车的结果。
笔者并不想对哪些人说三道四，所担心的只是社科界个别著名学者的所为，可能会凭空增添更多的“空白”，这不仅白白浪费了大量的研究资源，对学术界、教育界也会产生一些不良影响。
三、“法务会计研究”硕果累累的背后与代价
从著名学者发表“法务会计”文章至今8年的时间里，我国仅从刊物上发表的“法务会计”文章已近200篇，这还不算有关学术会议、学位论文以及专业书籍。仅从文章数量看，已经远远大于司法会计学前20年发表文章的总和，真可谓“硕果累累”。
笔者考察发现，这些文章中除少量介绍国外司法会计（法庭会计）理论、教育、实务情况或重复研究司法会计学理论外，大量的是抄袭或“移植”而成。已发表的文章内容多是集中在三个方面：一是，借用“法务会计”一词介绍或解释国外的“法庭会计”定义（为法庭服务或向法庭提供证据），并以此类定义、或国外硕士课程结构、或国外会计师事务所的业务为依据，推定有关“法务会计”的内容、目标、假定、原则、主体范围等；二是，从大陆法系与英美法系在司法鉴定操作上的差异，寻找“法务会计”与司法会计的异同；三是，呼吁我国建立“法务会计”制度、规则、教育体系以及发展“法务会计”行业。在如此狭小的“课题”范围内发表如此多的文章，何以能成功，昭然若揭。
笔者从亲身的阅历中，发现学术上的浮夸风对学术研究、教育等已造成令人吃惊的不良影响。这里仅从文不对题的“法务会计”研究及其代价中举出一些事例，希望能够引起社科学术界对浮夸风的进一步关注。
例1：“法务会计”文献所引用的英文名称均为forensic accounting，但该词无论是英语辞典还是英汉词典的解释，都是“为法庭服务（向法庭提供支持）的会计”——即“法庭会计”。这个名词，司法会计学界都熟悉。因该称谓与Judicial accounting（司法会计）同义，国内也有人直接翻译为“司法会计”。例如湖南大学司法会计学课程的英文名称就是forensic accounting。而一些学者们却硬是换一个日语名词来“填补我国理论、教育和实践的空白”，从社科研究角度讲这是十分荒唐的。当然，学术界确实有学者被称为“法务会计学创始人”或“先驱者”，这也许能对此类现象的产生原因作一注脚。
