国家土地管理局关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知
国家土地管理局
国家土地管理局关于划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的通知
国家土地管理局
各省、自治区、直辖市及计划单列市土地(国土)管理局(厅)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：
为贯彻执行《划拨土地使用权管理暂行办法》(国家土地管理局〔1992〕第1号令)，加强划拨土地使用权的管理，现将划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序有关事项通知如下：
1.申请。土地使用者持有关证件，向土地所在地市、县土地管理部门提出划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请，填写《划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表》(审称《申请审批表》，见附件一)。
2.审查。市、县土地管理部门对土地使用者的申请进行审查，在《申请审批表》上签署审核意见并在十五日内以书面形式函告土地使用者。
3.签订土地使用权出让合同。市、县土地管理部门审查同意补办出让手续后，与土地使用者签订土地使用权出让合同。(《划拨土地使用权补办出让合同》见〔1992〕国土〔建〕字第7号文)。
4.缴纳土地使用权出让金。在土地使用权出让合同签订后六十日内或在土地使用权出让合同约定付款期限内，土地使用者向土地所在地市、县土地管理部门缴纳土地使用权出让金。
5.办理土地登记。土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门直接办理土地使用权出让登记。土地使用者在缴纳出让金前已签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地管理部门可同时办理土地使用权出让登记与土地使用权转让、出租或抵押登记。土地使用权出让登记后发生土地
使用权转让、出租、抵押行为的，土地使用权转让人和受让人、出租人和承租人、抵押人和抵押权人应在土地使用权转让、租赁、抵押合同签订后十五日内，共同到土地所在地市、县土地管理部门办理土地使用权转让、出租或抵押登记手续。因处分抵押财产而得到土使用权的，土地使用权
抵押人、抵押权人和新取得土地使用权的土地使用者，在土地权利变更之日起十五日内，共同到土地所在地市、县土地管理部门办理土地使用权抵押注销登记和土地使用权转让登记。
土地使用权租赁、抵押合同终止后，土地使用权出租人或抵押人应当自土地使用权租赁、抵押合同终止之日起十五日内，到原登记机关办理土地使用权出租、抵押注销登记。土地使用权出让期届满，土地使用权受让人必须在土地使用权出让期满之日起十五日内，到原登记机关办理土地
使用权出让注销登记。
附件一：划拨土地使用权补办出让手续及土地登记申请审批表
土地使用者_________(印章)
通讯地址________
邮政编码________
申请日期________年________月________日
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｜法人代表｜ ｜ 电话 ｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜单位性质｜ ｜主管部门｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－｜
｜开户银行｜ ｜ 帐号 ｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地座落｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜权属来源｜ ｜权属性质｜ ｜
｜－－－－｜－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜宗地面积｜ ｜其中建筑占地面积｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜其｜ 独自使用面积 ｜ ｜其中建筑占地面积｜ ｜
｜ ｜－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜ ｜共有｜ 总面积 ｜ ｜其中建筑占地面积｜ ｜
｜ ｜使用｜－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜中｜面积｜其中分摊面积｜ ｜其中建筑占地面积｜ ｜
｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜
｜宗地共有使用权的，本使｜ ｜ ｜ ｜
｜ 用人使用土地总面积 ｜ ｜其中建筑占地面积｜ ｜本
｜－－－－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－－－－－｜页
｜ 土地用途 ｜ ｜土地等级 ｜ ｜由
｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜土
｜地上物料别及权属 ｜ ｜地
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜使
｜ 土地证书号 ｜ ｜房产证书号｜ ｜用
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－｜－－－－－｜－－－－－－－－－－－｜者
｜ 地号 ｜ ｜图☆ 号｜ ｜填
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜写
｜ 拟出让期限 ｜ 自____年____月____日至____年____月____日 ｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜土地使用权出让情况｜ ｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 转让、出租、 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 抵押情况 ｜ ｜
｜－－－－－－－－－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ 备 注 ｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
面积单位：平方米
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ 北 ｜
｜附｜ ↑ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜本
｜ ｜ ｜页
｜图｜ ｜由
｜ ｜ ｜土
｜ ｜ ｜地
｜ ｜比例尺 ｜使
｜－｜－－－－－－－－－－－－－－－－｜用
｜四｜东｜ ｜者
｜ ｜－｜－－－－－－－－－－－－－－｜填
｜ ｜南｜ ｜写
｜ ｜－｜－－－－－－－－－－－－－－｜
｜ ｜西｜ ｜
｜ ｜－｜－－－－－－－－－－－－－－｜
｜至｜北｜ ｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜
｜补｜ ｜
｜办｜ ｜本
｜出｜ ｜页
｜让｜ ｜由
｜手｜ ｜土
｜续｜ ｜地
｜审｜ ｜管
｜查｜ ｜理
｜意｜ ｜部
｜见｜ ｜门
｜ ｜ 经办人： 年 月 日 ｜在
｜－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜补
｜ ｜ ｜办
｜批｜ ｜出
｜ ｜ ｜让
｜准｜ ｜手
｜ ｜ ｜续
｜意｜ ｜审
｜ ｜ ｜查
｜见｜ ｜时
｜ ｜ ｜填
｜ ｜ 批准机关盖章 ｜写
｜ ｜ 负责人： 年 月 日｜
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜土｜ ｜
｜地｜ ｜本
｜登｜ ｜页
｜记｜ ｜由
｜审｜ ｜土
｜核｜ ｜地
｜意｜ ｜管
｜见｜ ｜理
｜ ｜ ｜部
｜ ｜ ｜门
｜ ｜ 审查人： 年 月 日 ｜在
｜－｜－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－｜土
｜ ｜ ｜地
｜ ｜ ｜登
｜土｜ ｜记
｜地｜ ｜审
｜登｜ ｜核
｜记｜ ｜时
｜机｜ ｜填
｜关｜ ｜写
｜批｜ ｜
｜准｜ ｜
｜意｜ ｜
｜见｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ ｜
｜ ｜ 负责人：(公章) 年 月 日｜
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附件二：划拨土地使用权补办出让手续及办理土地登记程序的说明
一、申请补办划拨土地使用权出让手续的条件、报送材料和《申请审批表》的内容及使用方法
1.申请补办划拨土地使用权出让手续应具备以下条件
①土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；
②领有国有土地使用证；
③具有合法的地上建筑物、其他附着物产权证明；
④经济组织外的其它组织需要补办出让手续，须经过其上级主管部门批准。
2.申请补办出让手续应报送的主要材料
①土地使用者的《申请审批表》。若是经济组织外的其他组织，须附其上级主管部门的批准文件；
②《国有土地使用证》；
③土地建筑物、其他附着物的合法产权证明；
④对于已经发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为而补办出让手续的，还须提交所在地市、县土地管理部门的处理意见和土地使用权转让、租赁、抵押合同。
⑤补办出让手续后需要改变土地用途的，须附城市规划部门的审查意见。
3.《申请审批表》的内容及使用方法《申请审批表》是以划拨土地使用权补办出让手续申请、审查和办理土地登记申请、审核为一体的形式。其内容包括：土地使用者申请、补办出让手续审查及办理土地登记审核三部分。土地使用者申请的内容由土地使用者填写，这部分内容不仅是土
地使用者补办土地使用权出让手续的申请，也是补办出让手续申请审查同意后，土地使用者办理土地登记的申请。土地登记申请既可是单一的出让登记的申请，也可是出让登记与转让、出租或抵押登记的双重申请。出让登记申请成立的条件是土地使用者缴纳全部出让金；出让登记与转让、
出租或抵押登记双重申请成立的条件是在土地使用者缴纳出让金前已签订转让、租赁或抵押合同，并且土地使用权受让人、承租人或抵押权人在土地使用者缴纳全部出让金的同时向市、县土地管理部门提出转让、出租或抵押登记申请。补办出让手续审查和办理土地登记审核的内容由土地管
理部门在程序第二阶段的审查和第五阶段的土地登记中填写。
二、土地管理部门补办土地使用权出让手续的审查要点
1.土地使用者是否具备补办土地使用权出让手续的申请条件
2.土地使用权及地上建筑物、其他附着物产权是否合法、准确
3.出让宗地实际使用状况与文件、资料所载是否一致；是否对四邻及自身正常工作生活秩序造成不良影响
4.已发生划拨土地使用权转让、出租、抵押行为的，土地使用权转让、租赁、抵押合同书内容是否符合有关规定
三、土地使用权出让合同的主要内容与出让期限
1.出让合同的主要内容
①补办土地使用权出让手续宗地的位置、面积、四至范围、土地用途及地上建筑物、其他附着物情况；
②土地使用权出让年限；
③土地使用权出让金、土地增值费(税)的标准、总额及付款方式；
④土地使用要求；
⑤违约责任等。
2.划拨土地使用权补办出让手续的出让期限，由土地所有地市、县土地管理部门与土地使用
者经过协商后，土地使用权出让合同中订明，但土地使用权出让年限不得超过《城镇国有土
地使用权出让和转让暂行条例》规定的最高年限
四、出让金与支付方式
土地使用权出让金，应区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取。标定地价由土地所在地市、县土地管理部门根据基准地价，按土地用途、出让期限和宗地条件核定。
付款方式有直接交付和以转让、出租、抵押所获收益抵交两种。若用所获收益抵交出让金，应在缴付定金的基础上，在合同中约定所获收益优先用于缴付出让金及最后期限。
五、土地登记
在土地使用者缴纳全部出让金后，土地管理部门根据《申请审批表》、《国有土地使用证、《土地使用权出让合同》、申请人身份证明等土地登记要求提交的文件、证件，对其出让登记申请进行审核，符合土地登记要求的，在《申请审批表》内填写出让登记的意见和结果后，进行注册
登记，注册登记的具体方法是在宗地原《土地登记卡》上进行登记，其登记内容为：(1)土地使用权取得方式由划拨变析让的依据；(2)标定地价；(3)出让金额；(4)出让期限及起止日期；(5)土地用途。同时根据《土地登记卡》更改国有土地使用证的相应栏目。
原土地使用者在缴纳全部出让金之前已发生土地使用权转让、出租、抵押行为或已签订土地使用权转让、租赁、抵押合同的，土地使用权的受让人、承租人、抵押权人可在划拨土地使用者缴纳全部出让金的同时，向土地管理部门提出土地使用权转让、出租或抵押登记申请。土地管理部
门根据申请内容，将土地使用权出让登记与土地使用权转让、出租或抵押登记一并办理。
将出让和转让登记一并办理时，土地管理部门根据有关法律、法规对出让和转让登记申请进行并案审核，符合规定要求的，在转让人《申请审批表》内填写准予出让登记及注销土地登记的意见和结果。在受让人的《土地登记审批表》准予转让登记的意见和结果，报人民政府批准注册登
记。注册登记的方法是：在出让宗地原《土地登记卡》上登记：(1)土地使用权取得方式变更和转让的依据；(2)标定地价；(3)出让金额；(4)出让期限及起止日期；(5)土地用途；(6)转让后土地使用者。并加盖“注销”印章；建立宗地新《土地登记卡》，《土地登记卡》除按规定栏目登记
土地使用权受让人的宗地情况外，还应登记：(1)土地使用权转让登记的依据； (2)标定地价；(3)转让金额；(4)转让后土地使用年限及起止日期；(5)土地用途。并将旧卡附在新卡后面，以备查考，同时收回土地使用权转让人国有土地使用证，并根据新《土地登记卡》填写土地使用权受让
人国有土地使用证。
将出让与出租或抵押登记一并办理时，土地管理部门根据有关法律、法规对出让与出租或抵押登记申请进行并案审核，符合规定要求的在土地使用者《申请审批表》内填写准予出让登记与出租登记或抵押登记的意见和结果后，进行注册登记。注册登记的方法是在宗地原《土地登记卡》
上首先登记：(1)出让登记的依据；(2)标定地价；(3)出让金额；(4)出让期限及起止日期；(5)土地用途。其次再登记出租或抵押的内容。出租登记登记如下内容：(1)出租登记的依据；(2)承租人名称、地址；(3)出租面积及用途；(4)租凭期限及起止日期；(5)租金及交纳方式。抵押登记登
记如下内容：(1)抵押登记的依据；(2)抵押权人名称、地址；(3)抵押面积；(4)抵押贷款金额、用途、期限。并根据《土地登记卡》在土地使用者国有土地使用证上注明土地使用权取得方式及土地使用权出租或抵押等变更事项，同时根据《土地登记卡》填写《土地使用权承租证明书》或《
土地使用权抵押证明书》。向承租人或抵押权人颁发《土地使用权承租证书》或《土地使用权抵押证明书》。
1992年11月20日
债权人应当对借贷金额、期限、利率以及款项的交付等借贷合意、借贷事实的发生承担证明责任。作为直接证据的借据存在明显瑕疵，又无其他证据佐证的，法院在审查借贷事实时，应充分听取债务人的抗辩意见，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，运用逻辑推理、日常生活常理等，综合审查判断借贷事实是否真实发生。必要时，可以依职权进行调查取证。
[案例]
米脂县人民法院(2011)米民初字第00415号
[案情]
原告张青诉称：2010年2月14日，被告祁东海办厂缺周转资金，找我借现金50000元，按30‰每月付利息至付款日，并有被告许兴海签字担保，并没写什么时候付清。后来因我有事急需钱向被告所要时，祁东海均以种种理由拒不还款，在要借款同时，我又找担保人许兴海，后来，我多次找二被告要求还款，二被告拒还，请求判令二被告连带偿还借款50000元及利息，二被告承担诉讼费用。
被告祁东海辩称，我不认识原告，借条是我写的，但我没借过原告钱，也没有钱还。
被告许兴海在法定答辩期间未作答辩。
米脂县人民法院原审审理查明：2011年3月3日，被告祁东海借原告人民币50000元，由被告许兴海担保，并立据借条一张，内容为：“欠条，今贷现金伍万元正（50000元），月息3分，贷款人：祁东海，保证人: 许兴海签字按印，后经原告多次催要，二被告拒付借款。
[审判]
米脂县人民法院认为，合法的借贷关系受法律保护。被告祁东海向原告借款使用后未履行还款付息义务，被告祁东海应承担民事责任；被告许兴海为被告周猛提供连带责任保证，但未有履行保证义务，依法应承担保证责任。民间借贷中双方约定的利率不得违反国家有关限制借款利率的规定即最高不得超过银行利率四倍（包含利率本数），原、被告约定逾期付款利率明显过高，超出部分的利息本院不予保护。被告祁东海辩解意见无事实法律依据，本院不予采纳。被告许兴海无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担举证不能的法律后果。依照《中华人民共和国民逝诉讼法》第一百三十条，《中华人名共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百一十条，及《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，《最高人民法院关于人名法院审理借款案件的若干问题意见》第6条之规定，米脂县人民法院于2011年11月4日作出(2011)米民初字第00415号民事判决：
一、原、被告于2011年3月3日所签订的借款保证合同成立并生效。
二、由被告祁东海于本判决生效后五日内偿还原告张青借款50000原及利息，利息从2011年3月3日起以中国人民银行同期贷款利率的四倍（包含利率本数）的月利率计算至付清之日止。被告许兴海的承担连带清偿责任。
案件受理费1050元，由被告祁东海、许兴海承担。
[评析]
实践中，民间借贷纠纷虚假诉讼情况较多，有的案件当事人伪造证据（主要是借条）、虚构事实，侵害对方当事人的合法利益，有的案件双方当事人恶意串通损害案外人（国家、集体或自然人）的利益，等等。
本案是典型的虚假诉讼案件，原告张青持有的借条没有出借人，具有明显的瑕疵。被告祁东海在庭审中否定原告的陈述，并称不认识原告。法官对此类案件一般会形成合理怀疑。但如何进一步审查借贷事实，甄别虚假诉讼呢？笔者认为，可从以下四个方面展开:
第一，明确举证责任的分配。债权人应当对借贷金额、期限、利率以及款项的交付等借贷合意、借贷事实的发生承担证明责任。债务人就其抗辩主张的债权受妨害或者受制约、债权已经消灭或者部分消灭的事实承担证明责任。一般而言，借条作为直接证据，能够借款金额、期限、利率、还款日期等借款关系的主要内容，但就款项交付情况，特别是金额较大的款项交付，应结合款项交付凭证加以判断。如款项通过银行转账的，应提供银行资金往来凭证；如款项系现金给付的。如款项系现金方式给付的，债权人不能提供款项交付凭证的，法院可以要求出借人本人、法人或者其他组织的有关经办人员到庭，陈述款项现金交付的原因、时间、地点、款项来源、用途等具体事实和经过，并接受对方当事人和法庭的询问。
第二、正确对待借据的证据意义。借据是证明双方存在借贷合意和借贷关系实际发生的直接证据，具有较强的证明力，法院应当审慎审查借据的真实性。除非有确凿的相反证据足以推翻借据所记载的内容，一般不轻易否定借据的证明力。但如果借条存在必要记载事项的缺漏、书写笔迹、材质凭肉眼即能看出异常之处等情形，借条持有人即债权人有义务进一步提供证据加以证实。本案中，原告刘青提供的借据由于缺乏出借人这个必要事项，虽然其持有该借据，但无法证明借款关系的存在，必须进一步提供证据对此予以证实。法官不能判定原告持有借据的行为具有事实自证的效果。
第三、生活经验法则的运用。尽管法庭审理中，证据对案件事实的认定起着最为核心的作用，当事人在法庭的辩论也是围绕证据的“三性”展开的。但对于法官来说，在形成心证的过程中，除了要考虑当事人提交的证据有无证明力及证明力大小外，还应综合考虑案件背后所蕴藏的日常生活经验，选择相关的经验法则来填补证据上的不足。
在民间借贷关系中，对于经验法则的搜集与选择应着重围绕以下几个方面展开：一是借贷双方之间的关系。由于民间借贷中信任因素起着较大的作用，双方之问的社会关系、商业往来关系、身份关系对更好理解借贷事实有着较为重要的作用。通过正确分析借贷双方的关系，可以更为全面地认识纠纷形成的来龙去脉，亦有助于深入地透析案件的真实情况。二是贷方是否具有相应的财产能力。贷方是否具有相应的财产能力，是从借条之外的另一个角度来考量借款事实真实性的问接、辅助证据。三是外界因素的影响。在个案中，借方否认借贷关系存在(通常以否认借条真实性)的一个理由是受到胁迫而写下的借条。对于这种情况，借款人应就其受到胁迫的事实负担举证责任。四是借贷双方的借款方式、走款途径。根据民间借贷案件的常识，数额不大的借贷案件一般通过现金支付，但是对于大额款项如几十万元时，通常人们不会携带现金进行交易，这也是一种经验法则。
本案原告张青在本案起诉前与被告祁东海互不相识。庭审中张青陈述祁东海未向其联系借款，与诉状中陈述祁东海找其借款50000元相矛盾，张青在不认识祁东海的情况下出借大额现金不符合常理。
第四，依照职权调查取证。对双方当事人有恶意串通侵害案外第三人利益嫌疑的情形，法院应依照职权做必要的调查取证工作，必要时应依法通知第三人参加诉讼。对原告所举直接证据真伪不明的，法院应在举证责任分配的基础上，做必要的调查取证，这比较符合基层司法实践的实际。
